Ventas cortas en los Estados Unidos

Las ventas cortas en el mercado de bienes raíces de Estados Unidos han sido una alternativa para propietarios y prestamistas en situaciones financieras difíciles. Este artículo explora qué es y cómo funcionan las ventas cortas en Estados Unidos, la regulación por estados, beneficios y elegibilidad. 

¿Qué es una renta corta? 

Una venta corta o short sale en inglés, es un tipo de mitigación de pérdidas, y ocurre cuando una persona que se encuentra en una difícil situación financiera decide vender su inmueble a un precio menor de lo que debe en la hipoteca. Es importante entender que, una venta corta requiere la aprobación del prestamista, ya que implica una pérdida para ellos.

La venta corta es una alternativa a la ejecución hipotecaria (foreclosure). No obstante, es importante tener en cuenta que al optar por esta opción, usted estaría obligado a desocupar su inmueble. Este tipo de venta se popularizó en el mercado inmobiliario debido a la crisis financiera; sin embargo, a medida que la economía estadounidense ha mejorado, la práctica ha disminuido sin dejar de ser una buena opción para aquellos que buscan aliviar sus finanzas. 

¿Cómo funciona una venta corta? 

En caso de querer vender su inmueble para evitar una ejecución hipotecaria, le recomendamos hacerlo por medio de una short sale. Lo primero que debe hacer, es demostrarle al prestamista que está en dificultades financieras genuinas y que no puede seguir haciendo los pagos hipotecarios. Luego, deberá negociar con el acreedor para obtener la aprobación para la venta corta. Una vez aceptada, la propiedad se pone a la venta para buscar un comprador. Finalmente, la venta se lleva a cabo y el prestamista perdona la deuda restante después de la venta.

Condiciones estatales para una venta corta

Dependiendo del estado donde resida, usted podría ser o no responsable por cualquier déficit, o sea, la diferencia entre el valor de su inmueble y lo que adeuda del crédito hipotecario, por lo cual deberá pedir al acreedor que desista de reclamar ese déficit antes de iniciar la venta corta. Esto quiere decir que, en algunos estados, el excedente de la venta corta pertenece al propietario, mientras que en otros estados, el prestamista hipotecario puede tener derecho total o parcialmente el excedente. 

Estados donde el excedente le pertenece al propietario

En algunos estados como Arizona, California o la Florida, el excedente de una venta corta generalmente pertenece al propietario. Esto significa que el propietario tiene derecho a recibir cualquier cantidad que quede después de pagar la hipoteca y otros gastos relacionados con la venta corta.

Estados donde el prestamista puede reclamar total o parcialmente el excedente 

En los estados de Nueva York, Texas y Georgia, el prestamista podrá reclamar de manera parcial o total la diferencia de la venta corta. Esto puede estar determinado por las disposiciones específicas del contrato hipotecario y las leyes estatales.

Estados con regulaciones específicas

En estados como Nevada o Colorado existen regulaciones específicas con respecto al excedente de la venta corta; en Nevada el excedente pertenece al propietario, pero puede estar sujeto a reclamaciones de otros acreedores. Por otra parte, en Colorado, el excedente se paga al prestamista a menos que exista un acuerdo por escrito que indique lo contrario.

En cualquiera de los anteriores casos, es posible entablar negociaciones para persuadir al acreedor de renunciar al excedente. En caso de conseguir el desistimiento del prestamista, asegúrese de obtenerla por escrito y conservarla en sus registros.

Tenga en cuenta que, durante el proceso de una venta corta, usted deberá presentar documentos y diligenciar distintos formularios. Asimismo, el inmueble que se pretenda vender bajo esta modalidad deberá cotizarse al valor justo del mercado; no se puede cotizar una casa de $300.000 USD a $150.000 USD solo para obtener una venta rápida.

¿Cuáles son los beneficios por una venta corta?

Optar por una venta corta o short sale implica los siguientes beneficios para el propietario del inmueble: 

Menor impacto en el historial crediticio: Al optar por una venta rápida, el historial crediticio se verá afectado en menor medida en comparación con una ejecución hipotecaria.

Control sobre el proceso: A diferencia de una ejecución hipotecaria, el propietario al decidir saldar su deuda hipotecaria por medio de una venta corta, puede mantener el control sobre la ejecución de la venta y otros aspectos fundamentales, como la planificación de la mudanza. 

Evitar una ejecución hipotecaria: Una venta corta puede evitar una ejecución hipotecaria, lo que puede ser devastador para el propietario en términos financieros y emocionales.

¿Cómo saber si me conviene una venta corta? 

Considere una venta corta de su inmueble si se enfrenta a una o varias de las siguientes situaciones: 

• Experimenta serios problemas financieros.
• Perdida de empleo.
• Enfermedad o lesión permanente que le impida realizar los pagos mensuales al acreedor.
• En caso de divorcio y su cónyuge no pueda realizar los pagos.

Ya sea que se encuentre interesado en saldar su deuda hipotecaria por medio de una venta corta, le recomendamos buscar un abogado especializado en derecho inmobiliario que pueda brindarle la orientación necesaria para lograr sus objetivos. En Guia Legal encuentra un directorio de profesionales especializados en derecho inmobiliario y otras ramas del derecho estadounidense que lo guiarán y asesorarán en su propio idioma. 

Preguntas frecuentes sobre venta corta en bienes  raíces

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