Abogado de Dominio eminente

El dominio eminente está fundado en la potestad de expropiación que posee el estado para apropiarse de un inmueble privado para destinarlo a uso público. El gobierno puede solicitar la expropiación de una vivienda con el fin de destinarla a la construcción de una nueva carretera, parque, puente o cualquier espacio de interés social o municipal. Los propietarios generalmente tienen derecho a recibir una compensación para resarcir su desalojo, sin embargo, el estado debe seguir una serie de procedimientos específicos antes de tomar posesión de la propiedad.

Esta sección le proporcionará información importante sobre las limitaciones que posee el dominio eminente y los derechos que puede tener ante la ley.

Negociación con el Estado sobre el dominio eminente

Los gobiernos estatales han delegado los procesos relacionados con la expropiación a sus subdivisiones políticas, como las ciudades y condados, sin embargo, las leyes de dominio eminente pueden variar significativamente dependiendo de la jurisdicción propia de cada estado, cediendo estado en algunas ocasiones, el poder de dominio eminente a ciertas empresas públicas o privadas, con el objetivo de ejecutar líneas telefónicas, de energía, agua gas, o de cualquier obra de interés social.

Durante el procedimiento habitual de expropiación es imperativo que exista una negociación con respecto a la compra de la propiedad. En el caso que el propietario se oponga a dicha negociación, la agencia presentará su solicitud ante el tribunal, de ser aprobado el requerimiento por parte del estado, se llevarán a cabo una serie de procedimientos con el fin de establecer el valor justo de la propiedad en el mercado de bienes raíces. De no tener éxito el gobierno, o el dueño de la propiedad no está satisfecho con el resultado, cualquiera de las partes puede apelar la decisión ante el tribunal.

Términos que debe saber sobre el dominio eminente

• Condena inversa: hace referencia a la acción presentada contra el gobierno por un propietario con a fin de obtener una compensación justa por la expropiación de una propiedad afectada sin un ejercicio formal de dominio eminente.
• Toma: confiscación de una propiedad privada o una privación sustancial del derecho a su libre uso o disfrute, motivado por la acción del gobierno y especialmente por el ejercicio de la ley dominio eminente.

El proceso de toma de propiedad

En las etapas de planificación de una nueva carretera, línea de alcantarillado o cualquier infraestructura pública a gran escala, el gobierno podría necesitar la adquisición de algún inmueble privado para cumplir con dicho proyecto. El Estado cuenta con sus propios tasadores, quienes pueden determinar el valor de cada propiedad y ofrecer el precio estimado por la propiedad.

Sin embargo, si el propietario no queda satisfecho con la oferta presentada por el Estado y no se puede negociar un mejor precio, el caso entrará en un proceso legal. Durante este proceso (generalmente con la ayuda de un abogado y un tasador), el propietario de la tierra puede desechar la oferta del gobierno e incluso cuestionar la validez del uso supuesto de la propiedad.

Desafiar al Dominio Eminente

El gobierno tiene el deber de ofrecerle a los propietarios la oportunidad de recibir una notificación justa (tiempo suficiente para considerar la oferta y obtener asesoramiento legal), así como también, la oportunidad de tener una audiencia imparcial. De la forma como se señaló anteriormente, el propietario puede desafiar un proceso de expropiación al iniciar una acción formal de condena en caso de que no se pueda llegar a un acuerdo con el gobierno.

El proceso de condena puede variar según el estado en el que se encuentre la propiedad, pero generalmente permite que ambas partes presenten su caso y anexen pruebas irrefutables. Las apelaciones pueden tomar algunos años, pero rara vez pueden resultar en una suspensión de la toma de propiedad (en otras palabras, el gobierno puede tomar las tierras mientras la apelación aún está en curso). Por otro lado, los propietarios que ganan la apelación en contra del gobierno, por lo general no pueden conservar sus tierras, sin embargo, recibirán una compensación financiera justa por ello.