Abogado de Uso de la tierra y zonificación

En los Estados Unidos la manera que se ha usado para regular el uso de la tierra está fundamentada en la zonificación. Los diferentes municipios adoptan regulaciones en esta materia con el propósito de dirigir y supervisar de forma controlada el correcto desarrollo de las propiedades que se encuentran dentro de sus límites geográficos. De forma general, prácticamente todas las áreas urbanas importantes del país han seguido el ejemplo de la ciudad de Nueva York, que adoptó la primera ordenanza de zonificación en 1916.

Las ordenanzas de zonificación por lo general dividen un área en distritos o zonas (residencial, comercial e industrial), para sus diferentes propósitos, razón por la cual, requieren que el uso de la propiedad se ajuste al tipo de zona donde se encuentra ubicada. Las normativas de zonificación son aplicables para cierto tipo de negocios, como clubes de desnudistas o dispensarios de marihuana, sin embargo, estas leyes pueden cambiar a medida que más personas decidan vivir más cerca o incluso junto a las áreas comerciales, de hecho, algunos municipios emplean regulaciones de zonificación para fomentar una mayor densidad urbana. En esta sección podrá encontrar información legal sobre los aspectos de más relevancia sobre este tema.

Tipos de clasificaciones de zonificación

Existen diversos tipos de zonas relacionadas con el desarrollo inmobiliario, asimismo, tienden a modificarse según la naturaleza de su comunidad.

Los principales tipos de categorías de zonificación son:

• Residencial: hace referencia a la zona donde se ubican las viviendas habitables, como casas, apartamentos y condominios.
• Comercial: puede incluir desde oficinas y restaurantes, mercados, droguerías, hasta centros comerciales o apartamentos comerciales.
• Industrial: Las zonas industriales incluyen fábricas, almacenes, Outlets y establecimientos similares.
• Agrícola: protege las tierras para las actividades agrícolas o relacionadas, por lo general, se limita la densidad del desarrollo y la superficie mínima para parcelas de tierra separadas.
• Rural: puede incluir áreas residenciales zonificadas, permitiendo el tránsito de caballos o ganado pequeño.
• Histórico: poseen leyes de zonificación que prohíben alteraciones en edificios históricos.
• Estética: comunidades de alto nivel que poseen leyes especiales de zonificación donde exigen ciertos esquemas de color, paisajismos o materiales de construcción específicos.
• Mixto: zonas designadas para uso mixto con el fin de fomentar una mayor densidad de viviendas, locales comerciales y espacio de oficinas.

Alivio de las leyes de zonificación

Los dueños de inmuebles están en el deber de acatar las leyes de zonificación que exige una comunidad, de no cumplirlas, se arriesgan a obtener multas y sanciones como consecuencia del desacato a las normas establecidas, sin embargo, pueden surgir casos atípicos donde el propietario pueda considerar una disputa legal. Para ello, hay dos formas de disputar una ordenanza de zonificación, una, solicitar la excepción de la ley y otra, impugnar la normativa designando a la misma como impropia, cualquiera que sea la razón para iniciar un procedimiento legal como este, los propietarios deben consultar con un abogado experto en el tema antes de iniciar tal acción.

En algunos casos, una propiedad puede ser excusada de cualquier cambio en la ley de zonificación, que pueden estar disponibles para quienes hayan realizado una inversión sustancial en su propiedad. Por ejemplo, una persona que invirtió tiempo y dinero en renovar una casa de estilo victoriano, convirtiéndola en un restaurante de alta gama, aun no habiendo inaugurado su negocio, puede ser elegible para una sanción legal de uso no conforme, sin embargo, si el argumento de uso público es suficientemente convincente, la sanción puede ser revocada.

Asimismo, se puede lograr un alivio de una ley en materia de zonificación solicitando un proceso de "variación", en el cual a los propietarios se les otorga permiso para incorporar variaciones específicas a sus inmuebles.

Leyes de zonificación y derechos de los propietarios

En el caso de que usted posea una vivienda ubicada en un área zonificada solo para uso residencial, en términos generales no se le permitirá emplearla para usos comerciales. Si bien tiene derecho y podría organizar una venta de garaje, no sería lo mismo abrir un restaurante en el inmueble, de la misma forma que se le impide a la mayoría de los edificios zonificados para oficinas la inclusión de viviendas. Si posee más interrogantes o quiere ampliar su conocimiento sobre este tema, asegúrese de consultar sus derechos con un abogado experto en materia de zonificación.