Varianzas

Solicitando un cambio de zonificación

Si la zonificación en una parcela de tierra es inconsistente con el uso que desea el propietario de la misma, este puede solicitar un cambio de zonificación a la jurisdicción local. Cada jurisdicción tiene sus propias reglas y regulaciones. Sin embargo, normalmente hay una solicitud y una tarifa, seguidas de algún tipo de audiencia en la que el propietario presenta la solicitud y los motivos del cambio solicitado. Encuestas, dibujos, fotografías e incluso modelos pueden utilizarse para transmitir el plan propuesto. Muchos propietarios contratan ingenieros o profesionales en el área para ayudar con el proceso de cambio de zona.

Si el propietario no logra obtener el cambio, puede haber una posibilidad de apelar la acción, ya sea dentro de la estructura administrativa del organismo gubernamental o en un tribunal de justicia.

Variaciones

Una variación es una solicitud para desviarse de los requisitos de zonificación actuales. Si se otorga, le permite al propietario usar el terreno de una manera no permitida por la ordenanza de zonificación. No es un cambio en la ley de zonificación, sino una exención específica de los requisitos de la ordenanza de zonificación.

Normalmente, las desviaciones se otorgan cuando el propietario de la propiedad puede demostrar que las regulaciones existentes de zonificación presentan una dificultad práctica para hacer uso de la misma. Cada municipio tiene reglas para las solicitudes de variación. Por lo general, el propietario del terreno que busca la varianza presenta una solicitud escrita y paga una tarifa. Normalmente, las solicitudes van primero a un tablero de zonificación. La junta encargada notifica a los propietarios de propiedades cercanas y adyacentes. El examinador de zonificación puede entonces celebrar una audiencia para determinar si se debe conceder la variación. Luego se le puede pedir al solicitante que comparezca ante el órgano rector del municipio, como un Consejo Municipal, para la determinación final.

Usos no conformes

Así se llama a un uso permitido de la propiedad que de otro modo estaría en violación de la ordenanza de zonificación actual. El “uso” está permitido porque el propietario del terreno lo estaba usando, o el edificio era para ese uso antes de que la ordenanza de zonificación entrara en vigencia. Los Usos No Conformes a menudo se denominan "derechos adquiridos" en un código de zonificación. Para calificar como “uso no conforme”, la propiedad casi siempre tiene que haber pasado por esas características. Por lo tanto, si las empresas se cierran y el uso caduca en cualquier momento, el permiso para el uso no conforme podría desaparecer.

Permisos de uso condicional

De manera similar a las variaciones, los permisos de uso condicional permiten un uso no permitido o de otra manera, que el código de zonificación no incluye. Este tipo de permisos generalmente se otorgan en una audiencia pública ante un cuerpo político, con la conclusión de que el nuevo uso de la propiedad será de interés público.

Dominio eminente

Este es el poder del gobierno para tomar propiedades privadas y usarla para uso público. El uso público incluye las actividades gubernamentales tradicionales de construcción de caminos, instalaciones, y zonas públicas tales como edificios y parques; así como actividades generalmente más beneficiosas aseguradas a través de la protección de áreas escénicas, humedales y lugares históricos. Si el gobierno establece una zona de propiedad tal que el dueño de la propiedad ya no puede usar efectivamente la parcela de tierra, el dominio eminente puede ser aplicable, y el dueño de la propiedad puede ser capaz de demandar una indemnización porque la tierra ha sido "tomada" por el gobierno.

Los cambios de zonificación y las variaciones podrían abrir un nuevo mundo de posibilidades para usar su propiedad, o podrían tener un impacto desastroso. Antes de abordar estas cuestiones usted mismo sería aconsejable consultar con un profesional. Comuníquese con un abogado local de uso de tierras y zonificación para analizar los posibles cambios en la misma y obtener más información sobre sus opciones y las consecuencias de los diferentes cambios en la zonificación.