Asistencia de zonficiación

Si bien la zonificación es un aspecto importante de la planificación urbana, los integrantes de la sociedad y el público en general carecen de muchas razones para pensar en la zonificación u otros problemas de uso de la tierra, hasta que impactan directamente en el hogar o negocio de una persona. Si una decisión de zonificación del condado o la ciudad lo está afectando, es posible que se sienta incomodo y frustrado. Puede sentirse como un pequeño pez luchando contra un tiburón grande y poderoso. Si se encuentra en tal situación, sería prudente ponerse en contacto con un abogado experimentado en bienes raíces o uso de la tierra. Un abogado experto en prácticas de zonificación puede ayudarlo a comprender adecuadamente y, de ser necesario, desafiar las regulaciones de zonificación de la ciudad o el condado que lo están afectando de manera negativa.

Leyes de zonificación y uso de la tierra:

La zonificación por la ciudad y las unidades gubernamentales del condado, está permitida como una función adecuada del poder policial del municipio. El poder policial se define como el poder para regular el avance y la protección de la salud, la moral, la seguridad o el bienestar general de la comunidad en general. Las regulaciones de zonificación solo se mantendrán cuando se consideren un ejercicio válido del poder policial de un municipio. Además, en la mayoría de los estados, las ordenanzas de zonificación deben promulgarse dentro de los parámetros de la autoridad habilitadora, generalmente una ley estatal que autoriza tanto el establecimiento de comisiones de zonificación/planificación, como la creación de ordenanzas locales de zonificación por parte de esas comisiones; y requiere que ciertos procedimientos sean seguidos, antes de la promulgación de regulaciones de zonificación. Ejemplos de tales procedimientos requeridos, son los estudios integrales de la población y los patrones de uso del suelo, el aviso público y la celebración de audiencias públicas.

Regulaciones de zonificación desafiantes

Las partes que desafían las regulaciones de zonificación, a menudo pueden argumentar que no recibieron notificación de la zonificación propuesta y que no tuvieron la oportunidad de participar en la audiencia pública. En otras palabras, los desafíos a un reglamento de zonificación dado, pueden plantearse sobre la base de que la ordenanza en cuestión no fue promulgada dentro del alcance de la autoridad habilitadora. Además, cuando se cuestiona la validez de un reglamento de zonificación establecido, se examina para determinar si la decisión se tomó de manera irrazonable, arbitraria o caprichosa. Cuando la decisión se haya demostrado exitosamente como irrazonable, arbitraria y caprichosa, la regulación de zonificación se invalidará.

Finalmente, un terrateniente que desafía la zonificación puede argumentar, que la zonificación ha cambiado el carácter de la propiedad para privarlo de todo uso razonable de la vivienda. Por lo tanto, la zonificación resultó en una "toma" completa de la propiedad por parte del propietario. En estos casos, el dueño de la propiedad buscará una compensación monetaria de la autoridad gubernamental involucrada.

Alternativas a los desafíos: enmiendas, variaciones y permisos

Si un desafío exitoso es poco probable, un propietario afectado podría intentar que se modifique el reglamento de zonificación. Sin embargo, generalmente, la rezonificación requiere una demostración de que ha habido un cambio en el carácter de un área. También es importante que el propietario interesado demuestre, que las dificultades causadas por una determinada clasificación de zonificación son bastante importantes, mientras que el impacto positivo correspondiente de la zonificación para el público, en general es mínimo. No es necesario demostrar que el impacto de la zonificación es tan extremo que resulta en una "toma" de la propiedad, como se discutió propiedad del propietario. En estos casos, el dueño de la propiedad buscará una compensación monetaria de la autoridad gubernamental involucrada.

Alternativas a los desafíos: enmiendas, variaciones y permisos

Si un desafío exitoso es poco probable, un propietario afectado podría intentar que se modifique el reglamento de zonificación. Sin embargo, generalmente, la rezonificación requiere una demostración de que ha habido un cambio en el carácter de un área. También es importante que el propietario interesado demuestre que las dificultades causadas por una determinada clasificación de zonificación, son bastante importantes y se siente afectado por este hecho, mientras que el impacto positivo correspondiente de la zonificación para el público en general, es mínimo. No es necesario demostrar que el impacto de la zonificación es tan extremo que resulta en una "toma" de la propiedad, como se explicó anteriormente.

Otra forma de buscar alivio de una regulación de zonificación es obtener una variación. Las desviaciones se otorgan cuando la autoridad de zonificación encuentra que se generarán "dificultades innecesarias" o "dificultades prácticas", si no se otorga la desviación. Esto se ha interpretado en el sentido que, las condiciones de dificultad deben ser peculiares y asociadas únicamente con el uso específico de la tierra en cuestión. Hay dos tipos de variaciones: uso y variaciones de área. Una variación de área usualmente involucra alguna rareza física del terreno, que hace que la construcción en conformidad con las restricciones de zonificación sea difícil o imposible. El alivio otorgado por una variación de área es la relajación de las restricciones de zonificación para hacer posible la construcción. Una variación de uso permite que la propiedad se use de una manera no permitida por la zonificación. Por ejemplo, una variación de uso podría permitir una operación comercial en un terreno que ha sido zonificado como residencial.

Finalmente, hay otro método comúnmente utilizado para buscar alivio de las regulaciones de zonificación. Esto es para solicitar un permiso de "uso condicional" o "uso especial". Dicho alivio se describe en la ordenanza de zonificación; y se permitirá cuando el propietario interesado pueda demostrar que se han cumplido las condiciones especificadas en la ordenanza. Tal alivio no debe entrar en conflicto con el esquema general del vecindario, donde la ordenanza de zonificación rige el uso de la tierra. Esto generalmente implica un hallazgo de compatibilidad con las áreas circundantes y el tipo de desarrollo de la tierra, que ya existe en esa área. Por lo tanto, un permiso de uso especial podría permitir el desarrollo de un parque/área recreativa en un área residencial de la zona, pero no permitir, a manera de ejemplo, el establecimiento de un depósito de chatarra en la misma área.

El procedimiento y las regulaciones de zonificación a menudo pueden ser confusos y frustrantes, si no un corte continuo a través de la burocracia. Si bien su propiedad es probablemente una de sus posesiones más valiosas, combatir a las unidades gubernamentales puede parecer inútil. Un abogado con experiencia en bienes raíces o uso de la tierra puede ayudarlo a navegar a través de la burocracia y obtener influencia con la unidad gubernamental. De esta manera, puede informar a la autoridad de zonificación que tiene recursos para ayudarlo a luchar por sus derechos de propiedad.