Ejecucion de hipoteca no judicial

Abogado de Ejecución de hipoteca no judicial

La ejecución de una hipoteca por poder de venta implica la venta de la propiedad hipotecada por el titular de la hipoteca (normalmente un banco u otro prestamista), sin contar con la supervisión de un tribunal. Cuando está disponible, la ejecución de una hipoteca por poder de venta es por lo general una forma más expedita de ejecutar la hipoteca de una propiedad, en comparación con la ejecución de una hipoteca por venta judicial. La mayoría de los estados permiten la ejecución de una hipoteca por poder de venta. El producto de la venta va primero al titular de la hipoteca, luego a otros titulares de gravámenes, y finalmente al deudor hipotecario. La ejecución de una hipoteca por poder de venta logra lo mismo que una venta judicial. Sin embargo, también hay algunas dificultades asociadas con este método de ejecución de la hipoteca.

Disponibilidad de la ejecución hipotecaria por poder de venta

Hoy en día, 29 estados (Alabama, Alaska, Arizona, California, Colorado, el Distrito de Columbia, Georgia, Hawái, Idaho, Maine, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, Carolina del Norte, Oregón, Rhode Island, Dakota del Sur, Tennessee, Texas, Utah, Washington, West Virginia y Wyoming) permiten la ejecución de la hipoteca por el poder de la venta.

Ventajas y desventajas

Algunas ventajas y desventajas de una ejecución hipotecaria por poder de venta incluyen:

  • Si bien el proceso implica menos supervisión judicial que la ejecución hipotecaria por venta judicial, la ejecución hipotecaria por poder de venta suele estar sujeta a revisión judicial en algún momento, si las cuestiones relativas a la titularidad deben ser resueltas por el tribunal. Éstas incluirían los defectos reales de la escritura y la prioridad de los diversos titulares de derechos de retención y los arrendatarios de la propiedad.
  • En muchas jurisdicciones, se prohíbe al titular de la hipoteca solicitar una sentencia de deficiencia si el titular opta por vender la propiedad por medios extrajudiciales.
  • Por lo general, la propia forma de la hipoteca debe permitir el poder de venta para que se produzca este tipo de ejecución hipotecaria.
  • Una ejecución hipotecaria por el poder de venta no puede tener lugar si la hipoteca está elaborada en forma de una escritura absoluta.

Escritura de fideicomiso y ejecución de hipoteca por poder de venta

En muchas jurisdicciones se requiere una escritura de fideicomiso para llevar a cabo una ejecución hipotecaria mediante el poder de venta. Una escritura de fideicomiso transmite la propiedad del titular de la hipoteca al fideicomisario, que tiene la propiedad en fideicomiso para el titular de la hipoteca. En el caso de una ejecución hipotecaria, el fideicomisario, no el titular de la hipoteca, lleva a cabo la venta de la propiedad hipotecada. Por lo general, el fideicomisario recibe instrucciones del titular de la hipoteca para ejecutar la hipoteca y no tiene la obligación de determinar si esta ejecución hipotecaria está justificada.

Una escritura de fideicomiso y una ejecución hipotecaria supervisada por el fiduciario permite al titular de la hipoteca hacer una oferta por la propiedad ejecutada, siempre que el fiduciario y el titular de la hipoteca no estén estrechamente asociados. De lo contrario, el titular de la hipoteca no puede pujar por la propiedad hipotecada cuando la ejecución de la hipoteca es por poder de venta.

Casos constitucionales

La ejecución de una hipoteca por poder de venta requiere que se notifique la venta a las partes interesadas. En general, esto se hace mediante la publicación de un anuncio en un periódico local de la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad. Muchos estados también requieren que se notifique al deudor hipotecario.

Este procedimiento ha dado lugar a cierta controversia constitucional. Se ha argumentado en varios casos que la legislación sobre la ejecución de hipotecas por poder de venta no cumple con los requisitos de notificación y audiencia de la Decimocuarta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos. Los tribunales han rechazado sistemáticamente esta teoría cuando se trata de acciones privadas de ejecución hipotecaria sin que ningún funcionario público lleve a cabo la venta por poder de venta, dictaminando que no hay ninguna acción estatal necesaria para invocar los términos de la Decimocuarta Enmienda. Sin embargo, ha habido fallos que indican que si el titular de la hipoteca es una entidad gubernamental o si un funcionario público lleva a cabo la venta de la ejecución hipotecaria, se podría invocar la Decimocuarta Enmienda y se podrían aplicar requisitos de notificación más estrictos. La jurisprudencia sobre esta cuestión está hasta ahora en camino de resolver.