Ejecucion hipotecaria judicial

Abogado de Ejecución de hipoteca judicial

La ejecución de hipotecas por venta judicial está disponible en todos los estados, y es el método requerido para la venta de hipotecas en muchos de ellos. Implica la venta de la propiedad hipotecada bajo la supervisión de un tribunal, con el producto yendo primero a satisfacer la hipoteca, y luego a satisfacer a otros titulares de gravámenes, y finalmente al deudor hipotecario. La ejecución de una hipoteca por venta judicial requiere que el titular de la hipoteca (banco u otro prestamista) proceda con cuidado para asegurarse que todas las partes afectadas estén incluidas en el caso judicial, de modo que el comprador de la propiedad ejecutada reciba un título válido de la propiedad.

Partes "necesarias" en una ejecución hipotecaria por venta judicial

El titular de una hipoteca que presente una demanda de ejecución hipotecaria ante un tribunal debe unirse a las partes "necesarias" del caso. Para entender lo que es una parte necesaria, es útil recordar que el propósito de una venta de ejecución hipotecaria es vender la propiedad como lo fue cuando la hipoteca fue tomada por primera vez. Cualquier persona que haya adquirido un interés en la propiedad después de que la hipoteca fue tomada debe ser tratada en el caso judicial antes de que la propiedad pueda ser vendida.

Las partes necesarias incluyen a las que adquirieron servidumbres, gravámenes o arrendamientos después que se ejecutara la hipoteca. Pueden ser agregados, o "unidos" al caso como partes sin su consentimiento. La intención es poner fin a su participación en la propiedad. Si una parte no se une, entonces su interés en la propiedad no se ve afectado por la ejecución hipotecaria, y el comprador no adquiere un interés en la cuota de propiedad de sus derechos.

Por ejemplo, si la parte “A” obtiene una hipoteca de la parte “B” y luego obtiene una segunda hipoteca de la parte “C”, y la parte “B” decide ejecutar la hipoteca de la propiedad y venderla a la parte “D” en la ejecución hipotecaria, la parte “B” debe extinguir el interés de la parte “C” para vender la propiedad a la parte “D”. De lo contrario, la parte “C” puede ejecutar su hipoteca sobre la parte “D”.

Partes "apropiadas" en una ejecución hipotecaria por venta judicial

El otro tipo de parte involucrada en un caso de ejecución hipotecaria se denomina parte "adecuada". Una parte apropiada es una parte que es útil pero no necesaria en un caso de ejecución hipotecaria. Un ejemplo sería una parte que tenía un interés en la propiedad antes que se ejecutara la hipoteca. Dado que esta parte no se vería afectada por la ejecución hipotecaria, el individuo es considerado una parte voluntaria en un caso y normalmente no puede ser incluido en el caso sin su consentimiento. Sin embargo, a menudo los tribunales exigirán que estas partes se unan de todos modos al caso para aclarar su situación con respecto a la hipoteca que se está ejecutando.

Procedimiento en una ejecución hipotecaria por venta judicial

El procedimiento para una venta judicial varía de un estado a otro, pero por lo general requiere que un funcionario designado por el tribunal o un funcionario público como el alguacil lleve a cabo la venta real de la propiedad embargada. El titular de la hipoteca puede hacer una oferta por la propiedad hipotecada.

Si el titular del gravamen que lo adquirió después que se ejecutara la hipoteca (también conocido como titular de un gravamen menor), no es nombrado como parte en la ejecución hipotecaria, el individuo puede ejecutar el gravamen sujeto a la hipoteca vendida en la ejecución hipotecaria o redimir el gravamen y adquirir la propiedad pagando al comprador la deuda de la hipoteca. En el caso que se omita el titular del gravamen inferior, el comprador de la propiedad tiene la opción de pagarle directamente al titular del gravamen por su interés en la propiedad, o volver a ejecutar la hipoteca original para eliminar al titular del gravamen inferior, en cuyo caso habría otra venta de ejecución hipotecaria.

Juicios de deficiencia

Cuando la venta de la ejecución hipotecaria no es suficiente para satisfacer el monto de la hipoteca, el titular de ésta puede presentar una sentencia de deficiencia contra el deudor hipotecario para compensar la diferencia. Por ejemplo, el titular de una hipoteca de 10.000 dólares, que sólo recibe 8.000 dólares en una venta de ejecución hipotecaria, puede demandar al deudor hipotecario por el resto de la cantidad adeudada en virtud de la hipoteca.

Las sentencias de deficiencia están atenuadas en muchas jurisdicciones por la legislación del "valor justo". Esto requiere que la deficiencia se calcule utilizando la diferencia entre la deuda hipotecaria y el valor justo del inmueble. En el ejemplo anterior, un tribunal de una jurisdicción de valor razonable podría determinar que el valor razonable de la propiedad era de 9.000 dólares. En ese caso, el titular de la hipoteca sólo podría obtener una sentencia de deficiencia de 1.000 dólares.