Servidumbres

Una servidumbre es el término legal empleado para describir una situación en la que una persona le permite a otra hacer uso de una porción de su tierra. Un ejemplo común de una servidumbre es cuando alguien debe atravesar las propiedades de sus vecinos para acceder a su casa en un camino compartido, o cuando un conductor tiene que desplazar su automóvil para darle paso a otro conductor que está en la parte posterior de un estacionamiento de la unidad de vivienda en que habitan. Muchas empresas de servicios públicos poseen servidumbres a través de desarrollos de propiedades que les permiten realizar diversos servicios. Esta sección proporciona información sobre diversos asuntos legales que afectan al titular de una servidumbre (la persona que usa la propiedad) y al propietario de la propiedad que se está utilizando.

Un vistazo a las servidumbres

Una servidumbre es un interés de propiedad "no-posesivo" que le permite al titular de la servidumbre usar una propiedad que él o ella posee. Una servidumbre no permite que el titular de la servidumbre ocupe el terreno o excluya a otros de la tierra, a menos que interfieran con el uso del titular de la servidumbre. En contraste, el poseedor de la tierra puede continuar usando la servidumbre y puede excluir a todos, excepto al titular de la servidumbre de la tierra.

La tierra afectada por una servidumbre se le denomina "estado de servicio", mientras que la tierra o persona beneficiada por la servidumbre se conoce como "estado dominante. La mayoría de las servidumbres son afirmativas, lo que significa que autorizan el uso de la tierra de otra persona. Sin embargo, existen otras menos comunes como las servidumbres negativas, que generalmente implican restricciones en el acceso de una persona sobre lo que puede hacer en una propiedad vecina o cercana.

Creación de una servidumbre

Las servidumbres generalmente se crean por medio de una escritura, o algún otro documento escrito, como un testamento o un contrato. La creación de una servidumbre demanda los mismos trámites que la transferencia o creación de otros intereses en la tierra, lo que generalmente requiere: un instrumento escrito, una firma y la entrega adecuada del documento. En circunstancias limitadas, un tribunal creará una servidumbre al implicar su existencia basada en ciertas circunstancias.

Derechos y recursos bajo una servidumbre

Como regla principal, el titular de un proceso legal como este tendrá el derecho de hacer "lo que sea razonablemente conveniente o necesario para disfrutar plenamente de los propósitos para los cuales se otorgó", siempre que él o ella no impongan una carga excesiva al servidor de la tierra. Por su parte, el propietario de la tierra puede hacer un uso de esta de forma que no interfiera indebidamente con la aplicación de la servidumbre.

Si un tribunal determina que un patrimonio de servicio está excesivamente afectado por un uso irrazonable de la servidumbre, el dueño de la propiedad posee diversas opciones legales que pueden ser tenidas en cuenta. Estas incluyen órdenes judiciales donde se restrinja el goce apropiado de la servidumbre, daños monetarios cuando el titular de la servidumbre excede el alcance de sus derechos y lesiona el patrimonio de servicio, y en algunos casos la extinción del procedimiento y del derecho de servidumbre. Del mismo modo, existen remedios para la interferencia de un propietario, lo cual representa una forma de invasión, donde los tribunales pudieran ordenar la remoción de una obstrucción de una servidumbre. Si la interferencia con una servidumbre causa una disminución en el valor del patrimonio dominante, los tribunales también pueden otorgar pagos por daños compensatorios al titular de la servidumbre.

Otros asuntos legales a considerar

Los tribunales generalmente asumen que las servidumbres se crean para durar para siempre, a menos que se indique lo contrario en el documento inicial. A pesar de esto, una persona que otorgue una servidumbre puede evitar cualquier problema legal o interpretativo al proporcionar expresamente que la servidumbre sea de forma permanente. Aunque las servidumbres permanentes son la norma, pueden terminarse de diferentes maneras. Por ejemplo, las servidumbres de duración limitada se usan comúnmente para proporcionar acceso temporal a una propiedad dominante en espera de la finalización de los trabajos de construcción.

En el mismo sentido, una servidumbre puede darse por terminada cuando una persona que posee el patrimonio dominante adquiere el patrimonio servil, o cuando el titular de una servidumbre le libera al dueño de la propiedad su derecho sobre la misma. Así mismo, bajo ciertas circunstancias como el uso indebido o la venta de un patrimonio de servicio también pueden conllevar a la finalización de una servidumbre. Por último, si llegase a existir un conflicto por parte del estado sobre el uso de una servidumbre o una condena por parte de una autoridad pública, la servidumbre quedaría anulada automáticamente.

Deje que un abogado alivie sus preocupaciones

La prevalencia de las servidumbres y su naturaleza no posesora crea un conjunto único de consideraciones al crear, interpretar e implementar un mecanismo como este. Es esencial tener una comprensión básica de la manera en la que se constituyen, su alcance y capacidad de transferencia, así como también pudieran finalizarse. Un asesor legal con experiencia en bienes raíces podría ayudarlo a seguir el camino correcto alineado con sus necesidades.