Prescripción adquisitiva

La posesión adversa, también conocida como prescripción adquisitiva, es una forma de obtener tierras o propiedades usándolas en vez de pagar por ellas. La situación más común en un caso como este, es cuando alguien es dueño de un terreno no desarrollado que está siendo ocupado por otro sin que el propietario actual lo sepa.

¿En qué se diferencia la titularidad de la posesión?

La titularidad hace referencia al documento de propiedad a nombre de una persona natural o jurídica de una tierra o inmueble, en cambio, la posesión es representada por el control físico de la propiedad, ejemplo, un edificio o un territorio abandonado ocupado por individuos que han tomado el control físico de la propiedad, es sinónimo de posesión. Mientras que en otro sentido, la titularidad esta evidenciada y respaldada por la existencia de un propietario del lugar quien posee un título legal sobre el inmueble.

¿Qué le da a una persona los derechos sobre la tierra de otra?

Para que una persona pueda obtener la posesión adversa sobre una propiedad, esta debe:

Actuar como el verdadero dueño de la tierra, cumpliendo acciones como: mantener la propiedad, pagar impuestos, etc.

Usar la propiedad sin el consentimiento del propietario legal de la tierra y no pagar renta por ella.

Usar la propiedad por un período de tiempo exigido por ley, generalmente de 10 a 20 años.

¿Cuánto tiempo tiene el poseedor para ocupar la propiedad?

La respuesta diferirá según el marco legal de cada estado:

2 años: Arizona.

5 años: California, Idaho, Montana, Nevada.

7 años: Alaska, Arkansas, Florida, Tennessee, Utah, Washington.

10 años: Alabama, Indiana, Louisiana, Mississippi, Misuri, Nebraska, Nuevo México, Nueva York, Oregón, Rhode Island, Carolina del Sur, Texas, Virginia Occidental, Wyoming.

15 años: Connecticut, Distrito de Columbia, Kansas, Kentucky, Michigan, Minnesota, Oklahoma, Vermont, Virginia.

18 años: Colorado.

20 años: Delaware, Georgia, Hawaii, Illinois, Maine, Maryland, Massachusetts, New Hampshire, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Dakota del Sur, Wisconsin.

21 años: Ohio, Pennsylvania.

30 años: New Jersey.

¿Podría adquirir una propiedad mediante una posesión adversa?

En teoría sí, pero es mucho más complejo en la práctica. Primero, la posesión adversa requiere que la persona que posea la propiedad deba usarla continuamente por un período de tiempo específico. Si el verdadero propietario encuentra al ocupante en el acto, este será arrestado y se haría acreedor a una multa por infracción criminal en lugar de tener un nuevo hogar. En el caso de las casas que han sido embargadas, los bancos serían los verdaderos dueños. Aunque diligenciar un formulario de posesión adversa protegerá al poseedor de los cargos de entrada ilegal, sin embargo, el verdadero propietario todavía puede pedirle a la policía que lo desaloje.

Segundo, la posesión adversa requiere que la ocupación de la propiedad esté abierta. Esto quiere decir, que el poseedor tiene que hacer público que está tomando el control de la propiedad. Esto podría implicar fijar letreros de "prohibido el paso", construir cercas y pagar impuestos sobre la propiedad. Sin embargo, si el poseedor hace evidente la posesión, el verdadero propietario podría dirigirse a un juzgado para iniciar un proceso de desalojo y obtener una orden en su contra.

¿Qué pasa si el verdadero propietario otorga el permiso?

Si el verdadero propietario le proporciona permiso para ocupar la propiedad, no existiría la posesión adversa. Por lo que el propietario conservará el título legal y, por lo tanto, podría rescindir del permiso en cualquier momento.

Si el poseedor toma legalmente la propiedad del antiguo dueño, ¿le queda algún derecho al verdadero propietario?

Una vez que se le otorgue el título legal al poseedor sobre la propiedad, el poseedor se convierte en el nuevo propietario del inmueble, razón por la cual, el propietario original no tendrá ningún derecho sobre su propiedad anterior. Sin embargo, antes de que el tribunal transfiera la nueva titularidad, algunos estados podrían requerir que el poseedor le pague una compensación monetaria al propietario original por privarlo del uso de su antigua vivienda.

¿Necesito un abogado para mi problema de posesión adversa?

Las leyes relacionadas con la posesión adversa pueden ser complejas y difíciles de entender, por lo que un asesor legal en materia de bienes raíces podría ayudarlo a determinar si su tierra ha sido poseída de manera adversa y qué derechos legales tiene sobre la misma. En caso que tenga que acudir a un tribunal para establecer la propiedad de su terreno, un abogado experimentado en bienes raíces puede presentar la documentación necesaria y representarlo exitosamente.