Hipoteca

El término hipoteca hace referencia a una deuda adquirida por la compra de bienes raíces, la cual es otorgada como garantía del inmueble y posee un plazo de pago determinado. Una transacción hipotecaria usual involucra a un comprador y un acreedor prestamista, los cuales firman un contrato por escrito que incluye y describe las estipulaciones de pago motivadas la deuda, los intereses inherentes al préstamo otorgado y las consecuencias de incumplir con el trato. En el evento que un propietario no cumpla con el préstamo, el prestamista tendrá el derecho a una ejecución hipotecaria sobre el inmueble y ponerlo en venta para reducir la deuda adquirida, y dependiendo de cómo sean los términos del acuerdo entre las partes, el prestamista podrá también exigirle al propietario de la vivienda el pago de cualquier diferencia entre los ingresos de venta y la deuda actual.

Para evitar una ejecución hipotecaria, es muy importante informarse sobre las implicaciones legales que subyacen de contratar una hipoteca, antes de comenzar a adquirir una deuda de este tipo. Esta sección incluye conceptos básicos sobre las hipotecas, entre otros datos adicionales que se deben tener en consideración al momento de adquirir un préstamo de esta naturaleza.

Conceptos básicos sobre hipotecas: el proceso de préstamo

Un prestatario (o deudor hipotecario), obtiene un préstamo hipotecario a través de un proceso de solicitud y compromiso. El prestatario inicia el proceso enviando una solicitud al prestamista (o acreedor hipotecario) y, en algunos casos, pagando una tarifa no reembolsable por efecto de la solicitud. El prestamista realiza una evaluación de riesgos para determinar si el demandante es potencialmente idóneo para otorgarle un préstamo hipotecario. En el análisis de riesgo, el prestamista evalúa tanto la posición financiera del prestatario como el valor de los bienes raíces, su patrimonio y la renta que recibe, por salarios, servicios prestados y/o acciones o participación accionaria, entre otros datos de su información financiera, de ser necesarios. Si el prestamista determina que el riesgo es aceptable, este emitirá un compromiso de préstamo que detalla el monto del préstamo, los términos de reembolso, la tasa de interés, entre otras condiciones que considere pertinentes.

Los préstamos hipotecarios residenciales generalmente generan intereses a una tasa porcentual anual fija durante un período de quince o treinta años, donde la tasa de interés es determinada por las condiciones de mercado vigentes en el momento en que se realiza el préstamo. Un prestamista puede aumentar su rendimiento más allá de la tasa de interés establecida al exigirle al prestatario que pague "puntos" en el momento en que se realice el préstamo, por lo general, un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Por otra parte, puede ser beneficioso para el prestatario pagar puntos para reducir la tasa de interés durante la vigencia del plazo del préstamo.

Conceptos básicos de hipotecas: frases clave

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son muy comunes hoy en día. Bajo un ARM, la tasa de interés sube y baja durante el plazo del préstamo de acuerdo a las condiciones del mercado. Las partes pueden acordar protegerse contra las fluctuaciones extremas de las tasas de interés estableciendo límites máximos y mínimos.

Existe una hipoteca global, menos común pero no desconocida en el mercado de hipotecas residenciales, la cual es empleada cuando se requiere un pago sustancial al final del plazo del préstamo para cubrir el préstamo principal no amortizado.

Un incumplimiento hipotecario puede ocurrir cuando un deudor hipotecario no cumple la obligación correspondiente a la hipoteca. Un evento común de incumplimiento surge cuando el deudor hipotecario no paga puntualmente las cuotas mensuales del préstamo, incluyendo intereses. El hecho de que un deudor hipotecario no asegure el inmueble o no pague los impuestos de propiedad también puede determinarse como un evento de incumplimiento, sin embargo, el uso de cuentas de depósito en garantía ha reducido la frecuencia con la que se produce este tipo de incumplimiento.

La mayoría de las hipotecas y los pagarés subyacentes contienen una cláusula de aceleración que establece que la ocurrencia de un evento de incumplimiento acelera la deuda, lo que hace que toda la deuda sea inmediatamente vencida y pagadera. La mayoría de los prestamistas hipotecarios residenciales están obligados a notificarle al deudor hipotecario sobre la aceleración inminente y la oportunidad de evitarlo frenando el incumplimiento. En la mayoría de los estados, el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria es un aviso de aceleración inminente.

Las hipotecas a menudo también proporcionan una aceleración en el caso que el deudor hipotecario transfiera la propiedad hipotecada sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Estas cláusulas, denominadas cláusulas de vencimiento en la venta, protegen al acreedor hipotecario de ser obligado a hacer negocios con personas ajenas al contrato inicial. Por lo que si un deudor desea transferir una propiedad hipotecada, el acreedor hipotecario tendrá la opción de acelerar la deuda o dar su consentimiento a la transacción con un nuevo deudor, con un requisito de tarifa de transferencia y/o una tasa de interés más alta.

En caso de que posea preguntas adicionales relacionadas con los conceptos básicos de la hipoteca o temas más avanzados, consulte a su agente o hable con un abogado de bienes raíces, quien le asesorará sobre sus derechos hipotecarios.