Bienes inmuebles comerciales

El paso inicial antes de involucrarse en un proceso de negociación con un propietario comercial es conocer de ante mano las cláusulas contractuales que podría recibir y con cuáles específicamente deberá tener especial cuidado. Un acertado conocimiento práctico sobre los términos de arrendamiento comercial lo ayudará a negociar de forma precisa y segura los pormenores para la realización de un mejor contrato y evitar problemas legales en el futuro. A continuación encontrará los términos comunes que conlleva un arrendamiento comercial:

Cláusula de alquiler

El cánon de alquiler mensual es uno de los temas de mayor relevancia cuando se trata de un arrendamiento comercial. Si bien el alquiler puede parecer bastante sencillo, existe un gran margen de negociación disponible, incluso si el alquiler en sí ya está establecido. Por ejemplo, en su cláusula de alquiler es posible que desee negociar:

Aumentos automáticos de la renta: En qué se basan, hasta cuándo estarán vigentes y en qué medida son realistas estos aumentos de renta.

Deducciones al arrendatario por mejora de la propiedad: acuerdo entre las partes mediante el cual el propietario aceptaría que las mejoras requeridas en las instalaciones darán lugar a disminuciones en el valor del alquiler.

Establecimiento de un método específico que permita hacer frente a problemas y aumentos en el valor del alquiler imprevistos.

Descripción de la cláusula de locales

Con relación a la cláusula de locales comerciales, es de gran importancia asegurarse que se describa con precisión lo que se pretende alquilar. Por ejemplo, si está rentando un edificio completo, el proceso puede ser bastante sencillo, sin embargo, si está alquilando solo una parte del espacio, debe asegurarse que el contrato de arrendamiento describa ese espacio minuciosamente, con suficiente detalle con el fin de obviar futuras disputas legales con el arrendatario.

También puede ser útil abordar los problemas de "acceso" en esta cláusula, para garantizar que tanto usted, como sus clientes y empleados tengan un acceso fácil a la propiedad que usted rentó. Otros elementos que pueden considerarse en la descripción pueden ser las áreas compartidas, como salas de conferencias, de almacenamiento, parqueo, etc.

Cláusula de las partes

La inclusión de las partes en el acuerdo es una cláusula bastante sencilla, pero la clave que se debe tener en consideración es el uso de nombres comerciales correctos. Una de las razones principales para hacer negocios como “figuras comerciales” es proteger a las personas cualquier posible responsabilidad. Asegúrese que en el contrato de arrendamiento, aparezca el nombre de su empresa y no su nombre de identificación personal.

Cláusula de término

Muchos términos de arrendamiento tienen vigencia al momento de la firma del contrato, si este es su caso, esto puede funcionar antes de que su negocio inicie sus operaciones. Incluso si el propietario está de acuerdo en que no se deba pagar una renta hasta que se instale oficialmente, otros términos del contrato de arrendamiento pueden entrar en vigor de inmediato, como la necesidad de adquirir un seguro. Así mismo, algunos de los requisitos pueden ser costosos, especialmente cuando se está estableciendo un nuevo negocio. El mejor enfoque sería escribir varias fechas de inicio para diferentes obligaciones según el contrato de arrendamiento, como cuándo mudarse, cuándo se debe pagar el alquiler, cuándo debe diligenciar un seguro, etc.

Cláusulas de uso y exclusivas

El uso y las cláusulas exclusivas son algunos de los factores a acordar más complicados de un arrendamiento comercial, debido a que estas definen cómo puede usar la propiedad que está arrendando. Estas cláusulas pueden ser muy específicas o muy amplias dependiendo del contrato, por lo que se recomienda que las observe con mucho detenimiento y detalladamente para asegurarse de que está completamente de acuerdo con las restricciones que el propietario haya implementado. Por ejemplo, los propietarios pueden tener cláusulas de uso que:

Restrinjan el tipo de negocio que puede llevar a cabo, lo cual puede impedirle expandir su negocio a nuevas áreas.

Restrinjan la manera y el estilo de cualquier señal o publicidad en las instalaciones de su negocio.

Una cláusula exclusiva puede exigir que solo usted pueda hacer algo y otros inquilinos no. Esto se usa generalmente para garantizar que sus competidores no puedan mudarse en el local vecino. Una cláusula exclusiva de un inquilino se convierte en una cláusula de uso para otro inquilino. Normalmente, sólo los inquilinos con negocios de mayor reputación tendrán el poder de obtener cláusulas exclusivas.

Cláusulas de mejora y alteración

Los problemas relacionados con el diseño, la estética y lo que es "apropiado" para el negocio, puede ser tema complejo si se renta un local comercial, por lo que es de vital importancia que negocie la capacidad de mejorar y/o alterar las instalaciones de la propiedad. También es recomendable considerar a quién le corresponde pagar por los cambios y cómo estos cambios afectarán la renta del lugar.

Cláusula de mantenimiento

Es de suma importancia prestar especial atención a los temas relaciones con el mantenimiento de la propiedad alquilada, donde se determine quién será el responsable de los inconvenientes que se puedan suscitar, así como establecer el método de cómo se resolverán y cómo esto afectará a la renta. En muchas oportunidades, los propietarios pueden incluir un lenguaje genérico para mantener el edificio "a la altura del código", por lo tanto, asegúrese que el propietario defina exactamente a qué y a cuáles códigos hace referencia.

Cláusula de seguro

Su arrendador puede exigirle que se acompañe de documentos básicos de seguro, tales como seguros de propiedad y responsabilidad civil. Tenga en cuenta la opción de negociar un seguro de interrupción del alquiler (en caso de que un evento inesperado como un desastre natural interrumpa su negocio) y un seguro de arrendamiento (para protegerlo si su contrato de arrendamiento se cancela por razones fuera de su control).

Cláusula de depósito de seguridad

A diferencia de los depósitos de seguridad residencial, donde el propietario solo puede pedir un monto específico como depósito, los propietarios comerciales pueden solicitar mucho más dinero para el depósito. Una forma de negociar un depósito de seguridad más reducido es reemplazando total o parcialmente el depósito de seguridad mediante una "carta de crédito" de su banco, en la que la entidad bancaria reserva una cantidad acordada para que esté disponible para el dueño de la propiedad si no cumple con sus pagos u obligaciones financieras.

Otras cláusulas

Existe una gran cantidad de cláusulas importantes que se deben tener en cuenta en el momento de negociar contratos de arrendamiento comerciales. A continuación se presentan algunos términos de arrendamiento comercial importantes:

Problemas de aparcamiento, señalización y acceso.

Arreglos de seguridad.

Opción para renovar el contrato de arrendamiento.

Subarrendamiento.

Procedimientos de disputa.

Honorarios de abogados.

Ejecuciones hipotecarias.

¿Tiene preguntas sobre los términos de arrendamiento comercial?

El momento apropiado para demandar la ayuda de un experto legal, es previamente a firmar un contrato de arrendamiento o cualquier otro acuerdo contractual. Comuníquese con un abogado especializado en el área de bienes raíces comerciales que posea la idoneidad para responder a cualquiera de sus interrogantes, le asesore y le facilite la metodología para negociar los términos de su contrato de arrendamiento comercial.