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Cómo se clasifica una ordenanza de zonificación en Estados Unidos

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16 febrero, 2023  |  Zonificación

La zonificación es el proceso de dividir un área de terreno en diferentes distritos o zonas y especificar cómo se puede emplear: residencial, comercial, industrial, que pueden ser permitidos o prohibidos para cada uno. La zonificación la lleva a cabo el municipio o el condado correspondiente, y se hace principalmente para segregar los usos que se consideran incompatibles, así como para orientar el crecimiento y el desarrollo urbano de manera legal.

Ordenanza de zonificación

Es una normativa que define la utilización de los edificios en zonas específicas y en la práctica, se establece como medio para evitar que el nuevo desarrollo tenga un impacto negativo sobre los residentes y las empresas que ya están presentes en la zona. Además de especificar el uso del suelo, las ordenanzas de zonificación pueden establecer el tamaño de los terrenos, la ubicación o emplazamiento y la densidad del desarrollo. Incluso, la altura de las estructuras, la cantidad de espacio abierto, los procedimientos para tramitar las infracciones y conceder variantes, etc.

Si una zona debe limitarse a la utilización residencial, por ejemplo, la ordenanza de zonificación puede especificar las limitaciones que deben establecerse sobre el tráfico y la contaminación acústica. Del mismo modo, una zona con muchos edificios históricos y espacios verdes puede beneficiarse de la limitación de la altura de los nuevos edificios para evitar el “hacinamiento” de la zona y ayudar a preservar la estética.

¿Cómo se clasifica la zonificación en los Estados Unidos?

Teniendo en cuenta que la zonificación se encarga de regular el derecho de segmentar un área de terreno determinada, es necesario saber también que legalmente en Estados Unidos, esta se divide en cuatro categorías principales, las cuales son:

  • Euclidiana: es la más común en Estados Unidos, y se caracteriza por la división de los usos del suelo en distritos geográficos específicos.

  • Rendimiento: se considera menos arbitraria y más flexible que la euclidiana, y utiliza criterios basados en el rendimiento para ayudar a los promotores a cumplir las normas. Por ejemplo, construir viviendas asequibles, mitigar el impacto ambiental, proporcionar servicios públicos, etc.

  • Incentivos: se trata de un proceso muy flexible, pero complejo, en el que se establece un nivel básico de limitaciones de desarrollo (por ejemplo, la proporción de superficie de suelo) y los promotores lo adoptan a su propia discreción. Una escala de recompensas aplicada a las limitaciones proporciona un incentivo para que los promotores incorporen los criterios.

  • Basado en la forma: se trata de un planteamiento menos habitual que cuenta con la aplicación de normas a los terrenos urbanizados según criterios tanto prescriptivos como discrecionales.

Código de construcción

Los códigos de construcción son reglamentos legales que establecen las normas a las que deben ajustarse los edificios y otras estructuras. El Código Internacional de Zonificación (IZC, por sus siglas en inglés) fue establecido en Estados Unidos por el Consejo Internacional de Códigos y es aplicado por la mayoría de las jurisdicciones del país, aunque puede ser modificado para reflejar las condiciones y la legislación locales.

El IZC es un modelo de código que regula legalmente los requisitos mínimos de zonificación para las nuevas construcciones. Su objetivo es prever la disposición de edificios y usos del suelo compatibles y establecer disposiciones para la ubicación de todo tipo de usos, en interés de la zona local. El objetivo es promover la uniformidad y la coherencia de la zonificación para los planificadores, los responsables de los códigos y los promotores. La zonificación es llevada a cabo por el estado o el condado correspondiente, y segrega los usos que se consideran incompatibles, además de orientar el crecimiento y el desarrollo urbanos.

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