Desalojo y acción de apropiación ilícita

El desalojo es un proceso legal mediante el cual un propietario puede rescindir el derecho del inquilino de permanecer dentro de la propiedad alquilada. En última instancia, el alguacil u otro funcionario encargado de hacer cumplir la ley, puede expulsar por la fuerza al inquilino de una propiedad; sin embargo, este procedimiento requiere una orden judicial formal. Un inquilino puede ser desalojado por numerosas razones, pero por lo general se producen desalojos cuando el inquilino infringe una o más disposiciones del contrato de arrendamiento.

Algunas razones válidas para el desalojo pueden incluir:

• No pagar el alquiler a tiempo
• Hospedar personas o mascotas no autorizadas para residir dentro de las instalaciones según lo establecido en el contrato de arrendamiento.
• Actividad ilegal o criminal que se lleve a cabo dentro de la vivienda.

Este artículo contiene información de utilidad sobre los procedimientos estándares que conlleva un proceso de desalojo en Estados Unidos, con datos importantes que les serán de mucha ayuda tanto a los propietarios como a los inquilinos.

Desalojo por Causa

La mayoría de los desalojos se deben a una razón o causa en particular, como el incumplimiento del pago de alquiler o reiteradas violaciones al contrato de arrendamiento. Independientemente de la causa (a menos que se trate de actividades delictivas), los propietarios deben proporcionarle al inquilino la oportunidad de responder a las reclamaciones en un período de tiempo considerable. A continuación se presentan tres tipos básicos de notificación de desalojo que el propietario puede hacerle llegar al inquilino:

• Pagar o renunciar: este aviso puede ser enviado en caso de que se haya vencido el plazo del pago del alquiler (cláusula que por lo general está incluida en el contrato de arrendamiento), donde se le otorgan al inquilino algunos días para pagar el alquiler o "renunciar" al contrato de arrendamiento.
• Remediar o renunciar: es muy similar al aviso de pagar o renunciar, pero en esta notificación se requiere que el inquilino resuelva el problema (tal vez una mascota no autorizada u otras violaciones de arrendamiento), o renuncie al contrato de arrendamiento.
• Salida incondicional: en el caso de recibir este aviso, significa que el propietario no le está dando la oportunidad de corregir el comportamiento prohibido o de pagar el alquiler atrasado; debe dejar o rescindir" el contrato de arrendamiento, aunque algunas leyes estatales por lo general limitan las condiciones bajo las cuales se pueden enviar este tipo de notificaciones.

Desalojo sin causa

Los dueños de una vivienda tienen la potestad de desalojar a sus inquilinos, independientemente de que paguen el alquiler a tiempo y/o cumplan con el contrato de arrendamiento previamente establecido, sin embargo, se le debe otorgar al inquilino un plazo de 30 o 60 días, según el caso, para desalojar la unidad de alquiler. Es de suma importancia tener en consideración que si se posee un contrato de arrendamiento a plazo fijo (como alquiler de un año), el propietario debe cumplir esos términos antes de proceder con la notificación, esto significaría que el propietario puede entregar un aviso de desalojo (sin causa) al final del período de arrendamiento, lo mismo sucedería si se tratase de un contrato mensual.

Sin embargo, no se permitirá desalojar a un inquilino sin causa de un inmueble protegido por el control de alquileres; esto quiere decir que el propietario debe proporcionar una razón legal que justifique el desalojo de la propiedad. En algunos estados, incluidos Nueva Jersey y New Hampshire, no permiten que los propietarios desalojen sin una causa justificable.

Defensas a un aviso de desalojo

Si usted ha recibido una notificación de desalojo, lo más probable es que deba considerar empacar sus cosas y buscar un nuevo lugar para vivir. Pero, es posible que desee examinar las opciones disponibles para su defensa, por lo que le proporcionamos los siguientes términos legales aplicables en un caso como este:

• Aviso inapropiado: El arrendador debe cumplir con el protocolo legal al momento de proceder con un desalojo, lo cual incluye una notificación previa y la presentación correcta de los documentos judiciales.
• Aceptación del alquiler parcial: Si su arrendador acepta el alquiler parcial o tardío, él o ella no podrá reclamar el incumplimiento del contrato de arrendamiento y por lo tanto, iniciar un proceso de desalojo, sobre la base del pago parcial o retrasado del alquiler.
• Mantenimiento deficiente de la propiedad de alquiler: para reclamar con base a esta defensa, el inquilino debió haber dado aviso al propietario del mantenimiento requerido en el inmueble (como un inodoro que no funciona o cableados peligrosos) y proporcionarle un tiempo razonable para realizarlo.
• Represalias: los propietarios no pueden tomar represalias contra los inquilinos que hayan denunciado las violaciones del código ante las autoridades, sin esperar consecuencias legales por tal acto.
• Desalojo constructivo: cuando una propiedad de alquiler se vuelve inhabitable y el propietario no responde a las solicitudes para remediarlas, se considera que el inquilino ha sido efectivamente desalojado al negársele una unidad habitable.
• Ley de vivienda justa: este marco legal estadounidense prohíbe la discriminación con base en los siguientes criterios (denominados "categorías protegidas): raza o color; religión, origen nacional, estado familiar o edad, la cual incluye familias con niños menores de 18 años y mujeres embarazadas, discapacidad o sexo.

Conozca más sobre el proceso de desalojo y la detención ilícita desde una perspectiva experta

Si actualmente se encuentra atravesando un problema de desalojo, usted debe contar con un buen conocimiento práctico de sus opciones legales. Por lo que se le recomienda ponerse en contacto con un abogado de arrendatarios e inquilinos que pueda evaluar su situación y explicarle cómo se aplican estas leyes con relación a su caso.