La pandemia y los contratos de arriendo: estado de Nueva York

Las disputas provocadas entre los arrendatarios y los propietarios han generado diversos debates sobre los derechos del inquilino. Muchas personas han optado por utilizar el argumento de que la pandemia es un "hecho fortuito" que le permite al inquilino reducir sus pagos de alquiler o librarse del contrato de arrendamiento completamente.

GAP versus propietarios

GAP cerró las tiendas en cuestión en marzo de 2020 cuando el estado de Nueva York ordenó el cierre de todos los negocios no esenciales. En ese momento, GAP dejó de pagar el alquiler y no ha pagado ningún alquiler desde entonces. En junio de 2020, después de recibir un aviso de rescisión de su arrendador, GAP comenzó a ofrecer recogida en la acera en una de las tiendas en cuestión, luego agregó el mismo servicio en la otra tienda y utilizó ambas ubicaciones para el cumplimiento de pedidos en línea.

GAP demandó a su arrendador argumentando que el contrato de arrendamiento terminó, o debería considerarse terminado, a partir del 19 de marzo de 2020 el comienzo de las restricciones de cierre del gobierno. GAP argumentó que la pandemia, constituía un “Hecho fortuito”. También argumentó que el contrato de arrendamiento debería reformarse porque las partes cometieron un error mutuo al no prever y abordar una posible pandemia en el contrato de arrendamiento.

Proceso legal y el contrato de arrendamiento

El tribunal de GAP señaló que, de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento, un hecho fortuito es un acontecimiento que causa daños físicos a la propiedad que pueden ser reparados, y es ese daño y la capacidad del propietario, o no, para reparar la propiedad lo que le da al inquilino el derecho a reducir los pagos o rescindir el contrato. Por lo que el tribunal determinó que la pandemia no causó daños físicos a las instalaciones susceptibles de ser reparadas. Agregó que el arrendador no está en condiciones de realizar trabajos de restauración que podrían eliminar la pandemia o alterar las restricciones gubernamentales que limitan las operaciones de dicha compañía.

El tribunal concluyó que no se había producido un "hecho fortuito" en el marco del contrato de arrendamiento y, por ende, no se le permitía a GAP reducir la renta o rescindir el contrato por ese motivo.

Comentario final

Muchos contratos comerciales contienen obligaciones absolutas e inequívocas de pago de alquiler, y gran parte del litigio relacionados con la pandemia COVID-19 han consistido en los intentos de los arrendatarios comerciales de modificar el significado llano de sus contratos basándose ​​en la pandemia, argumentos de fuerza mayor y teorías equitativas como la frustración de la finalidad. Esos intentos han sido en gran medida infructuosos, y los tribunales se han mostrado en general poco dispuestos a modificar las cláusulas contractuales con arreglo a tales argumentos y teorías. Aunque sí en gran medida afecta las ventas de esa u otras compañías que hayan visto disminuida su actividad comercial.